Вопрос: Я планирую инвестировать в строящуюся недвижимость в Дубае. Что произойдет, если застройщик не сдаст недвижимость? Каковы мои права в этом отношении?
Ответ: В Дубае любая недостроенная недвижимость, продаваемая застройщиком, должна быть зарегистрирована во Временном реестре недвижимости, который ведет Земельный департамент Дубая (DLD). Это соответствует статье 3(1) Временных правил реестра недвижимого имущества Дубая.
Кроме того, в статье 4 (1) Правил временного реестра недвижимости Дубая говорится: «Генеральный застройщик или субзастройщик не может начинать реализацию проекта или продавать свои объекты офф-план, если он не владеет землей, на которой проект должен быть построен, и получает необходимые разрешения от компетентных органов в эмирате».
«В любом случае DLD должен создать запись в регистрационном листе недвижимого имущества, чтобы указать, что оно находится в стадии строительства».
На основании вышеупомянутого положения закона, как только вы найдете подходящую недвижимость, вы сможете проверить, зарегистрировал ли застройщик проект в DLD. Застройщик не может заключать договор купли-продажи с покупателем, пока не получит соответствующие разрешения от DLD. Это указано в статье 10 Правил временного реестра недвижимого имущества Дубая.
В случае, если застройщик не передает приобретенное вами имущество в соответствии с условиями договора купли-продажи (SPA), вы можете потребовать от него выполнения своих обязательств. Если застройщик не соблюдает требования, вы можете обратиться в DLD и подать жалобу.
DLD может попытаться урегулировать вопрос мирным путем между вами и застройщиком. Это соответствует Статье 14 Резолюции Исполнительного Совета № 6 от 2010 г., в которой говорится: «В случае возникновения любого спора между застройщиком и покупателем DLD может предпринять примирительные усилия для сохранения договорных отношений и предлагать любые решения, которые будут целесообразными для достижения этой цели. Если застройщик и покупатель достигают мирового соглашения, это урегулирование должно быть задокументировано в письменном соглашении, подписанном застройщиком и покупателем или их соответствующими представителями. После одобрения этого соглашения DLD оно становится обязательным для обеих сторон».
Агентство по регулированию недвижимости Дубая (Rera) также может отменить проект по техническим причинам, если застройщик не выполняет условия — например, не может начать строительные работы без уважительной причины. Если Также проект может быть отменен в следующих случаях: если агентство убеждено, что у застройщика нет намерения (добросовестно) продолжать проект; если застройщик не реализует проект по причине грубой небрежности и т. д. Это соответствует статье 23 Резолюции Исполнительного совета № 6 от 2010 года.
Кроме того, застройщик должен вернуть все платежи, сделанные покупателем, если проект будет отменен по решению Rera. Это соответствует статье 11(b) Временных правил регистрации недвижимого имущества Дубая с поправками от 2017 года.
В случае, если застройщик не вернет платежи, Rera может предпринять все необходимые действия для сохранения вашего права как покупателя. Это соответствует Статье 27 Резолюции Исполнительного Совета № 6 от 2010 г., в которой говорится: «Если застройщик не возместит суммы, причитающиеся покупателям в течение срока, установленного в Статье 26 (60 дней) настоящей резолюции, Rera должно предпринять все необходимые действия для защиты прав покупателей, в том числе передать дело в компетентные судебные органы».
Вы, как покупатель, также можете обратиться в компетентный суд в Дубае с требованием расторгнуть договор купли-продажи. Это соответствует Статье 20 Резолюции Исполнительного Совета № 6 от 2010 г. Однако застройщик может быть защищен Статьей 21 Резолюции Исполнительного Совета № 6 от 2010 г., если передача жилья задерживается по причинам, не зависящим от него (форс-мажор), таким как экспроприация недвижимости властями в интересах общества, приостановка проекта властями в целях городской перепланировки и т. д.